Wenn man eine Immobilie erbt, steht man nicht nur vor einer rechtlichen, sondern oft auch vor einer emotionalen Herausforderung. Der Verlust eines Angehörigen ist ein einschneidendes Ereignis – und plötzlich ist da ein Haus oder eine Wohnung, mit der man vielleicht nichts anfangen kann, die aber dennoch gepflegt, verwaltet oder sogar verkauft werden muss. Viele Erben fragen sich in dieser Situation: Was darf ich tun? Wann darf ich es tun? Und wie gehe ich am besten vor, wenn ich die geerbte Immobilie verkaufen möchte? Dieser Beitrag gibt Ihnen eine klare, verständliche und rechtssichere Orientierung – ganz ohne Fachchinesisch und ohne Finanzthemen wie Kredite oder Zinsen. Einfach ein ehrlicher Leitfaden für Menschen, die wissen möchten, was jetzt konkret zu tun ist. Bei Immowerz begleiten wir Eigentümer ganzheitlich durch den Verkaufsprozess – von der ersten Orientierung bis zur Schlüsselübergabe. Mehr erfahren auf immowerz.de.
Inhaltsverzeichnis
Was passiert nach dem Erbfall?
Mit dem Tod einer Person geht deren gesamtes Vermögen automatisch auf die Erben über – das ist gesetzlich so geregelt. Dazu gehören neben Bankguthaben, Hausrat oder Fahrzeugen natürlich auch Immobilien. Was viele nicht wissen: Obwohl die Erben dadurch sofort rechtlich betrachtet Eigentümer der Immobilie werden, dürfen sie nicht einfach so über sie verfügen. Denn im Grundbuch steht weiterhin der Name des Verstorbenen – und ohne einen Nachweis über die Erbenstellung ist es nicht möglich, Änderungen im Grundbuch oder gar einen Verkauf vorzunehmen. Der erste Schritt nach dem Erbfall ist also nicht der Gang zum Immobilienportal, sondern der zur rechtlichen Klärung. Nur wer als rechtmäßiger Erbe feststeht und dies belegen kann, kann die nächsten Schritte einleiten.
Warum ist der Erbschein so wichtig?
Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, das vom Nachlassgericht ausgestellt wird und bestätigt, wer die rechtmäßigen Erben sind – und in welchem Umfang. Gerade im Zusammenhang mit Immobilien ist der Erbschein fast immer notwendig, da er als Voraussetzung gilt, um ins Grundbuch eingetragen zu werden. Ohne Grundbucheintrag wiederum ist kein rechtssicherer Verkauf möglich. Der Erbschein ist also der Schlüssel zur Eigentümerstellung. Auch wenn ein notarielles Testament vorliegt, verlangen viele Grundbuchämter zusätzlich den Erbschein. Das Verfahren zur Beantragung kann einige Wochen dauern, da auch die Hinterbliebenenzeit oft juristisch sensibel ist. Wer die Immobilie verkaufen möchte, sollte sich daher frühzeitig um diesen Nachweis kümmern. Sobald der Erbschein vorliegt, kann der Antrag auf Grundbuchberichtigung gestellt werden – und ab diesem Zeitpunkt ist ein rechtlich zulässiger Verkauf überhaupt erst möglich.
Wer darf die Immobilie verkaufen?
Erst nachdem die Grundbuchumschreibung erfolgt ist, darf die Immobilie offiziell verkauft werden. Das bedeutet: Wer verkaufen will, muss zunächst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein – nicht nur als Erbe auf dem Papier. Bei Einzelpersonen ist das meist unkompliziert. Schwieriger wird es, wenn mehrere Personen gemeinsam erben, was oft bei Geschwistern oder größeren Familien der Fall ist. In solchen Fällen entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, und diese darf die Immobilie nur gemeinsam verkaufen. Es reicht also nicht, wenn ein Erbe den Verkauf möchte – alle Miterben müssen zustimmen. Das setzt eine gute Kommunikation, ein hohes Maß an Einigkeit und manchmal auch Kompromissbereitschaft voraus. Denn ein Verkauf ohne Zustimmung aller ist ausgeschlossen. Wer als Miterbe verkaufen möchte, aber keine Einigung findet, kann theoretisch die Auflösung der Erbengemeinschaft durch eine sogenannte Teilungsversteigerung einleiten – doch das ist meist mit vielen Nachteilen verbunden und sollte nur als letzter Ausweg betrachtet werden. Wer sich Unterstützung beim Verkauf wünscht, findet bei uns alle Leistungen rund um den Immobilienverkauf – individuell, seriös und transparent.
Was tun bei mehreren Erben?
Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, bedeutet das in der Praxis: Jeder besitzt nicht einen bestimmten Teil des Hauses, sondern einen ideellen Anteil am Ganzen. Die Erbengemeinschaft ist daher rechtlich gesehen unteilbar, solange keine einvernehmliche Lösung gefunden wurde. Das kann zu Spannungen führen – etwa wenn einer verkaufen möchte, ein anderer aber auf Eigennutzung hofft oder einfach emotional nicht loslassen kann. Wichtig ist in solchen Situationen, dass alle Beteiligten offen kommunizieren und idealerweise eine schriftliche Vereinbarung aufsetzen. In vielen Fällen hilft ein neutraler Makler oder ein erfahrener Moderator, um Interessen auszugleichen und eine Lösung zu finden, mit der alle leben können. Denn: Ein gemeinsamer Verkauf bringt oft mehr Erlös und weniger Streit als eine überhastete Zwangslösung.
Ist die Immobilie bereit für den Verkauf?
Bevor Sie sich auf den Verkaufsprozess einlassen, sollten Sie die Immobilie genau in Augenschein nehmen – sowohl objektiv als auch emotional. Gibt es Renovierungsbedarf? Ist das Objekt bewohnbar oder muss es entrümpelt werden? Liegen alle nötigen Unterlagen vor – etwa der Energieausweis, Grundrisse, Pläne oder ein Grundbuchauszug? Und: Wie wirkt das Haus auf potenzielle Käufer? In vielen Fällen lohnt es sich, kleinere Schönheitsreparaturen durchzuführen oder das Haus professionell aufräumen und reinigen zu lassen. Das steigert nicht nur den ersten Eindruck, sondern spart oft auch später langwierige Verhandlungen mit Käufern. Wichtig ist, dass Sie sich nicht zu überstürzten Maßnahmen hinreißen lassen – Sie müssen keine teuren Sanierungen durchführen. Aber ein gepflegtes und dokumentiertes Objekt verkauft sich fast immer schneller und besser.
Ablauf des Verkaufs – Schritt für Schritt
Ist der rechtliche Rahmen geklärt und die Immobilie verkaufsbereit, kann der eigentliche Verkaufsprozess beginnen. In der Regel empfiehlt es sich, mit einem erfahrenen Makler zusammenzuarbeiten, der sich mit geerbten Immobilien auskennt. Alternativ kann auch ein privater Verkauf erfolgen, erfordert jedoch mehr Zeit und Erfahrung. Wichtig ist, dass Sie sich um alle relevanten Unterlagen kümmern und die Immobilie ansprechend präsentieren – sowohl bei Besichtigungen als auch online. Sobald ein Käufer gefunden ist, wird der Kaufvertrag durch einen Notar aufgesetzt. Erst mit der notariellen Beurkundung ist der Verkauf rechtlich wirksam. Die Übergabe erfolgt meist nach Zahlung des Kaufpreises, sollte aber stets sauber dokumentiert und vorbereitet sein. Dazu gehören auch Dinge wie das Ablesen von Zählern, die Übergabe von Schlüsseln und das Festhalten des Zustands – am besten mit Fotos oder einem Protokoll. Bevor Sie sich für einen Verkauf entscheiden, lohnt sich ein realistischer Blick auf den aktuellen Zustand und den Marktwert. Unsere kostenlose Immobilienbewertung bietet hier eine erste Orientierung.
Fazit – Klarheit nach dem Erbe schaffen
Eine geerbte Immobilie kann eine Belastung sein – muss es aber nicht. Wer frühzeitig die richtigen Schritte einleitet, spart Zeit, Nerven und mögliche Konflikte. Ob allein oder in einer Erbengemeinschaft: Der Verkauf einer Immobilie nach dem Erbfall erfordert zwar ein wenig Organisation, ist aber mit klarem Fahrplan gut zu bewältigen. Wichtig ist vor allem: Lassen Sie sich nicht drängen. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen, und holen Sie sich bei Bedarf professionelle Hilfe ins Boot – ob in rechtlicher, organisatorischer oder vermarktungstechnischer Hinsicht.
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FAQs – Häufige Fragen zum Immobilienverkauf nach Erbschaft
1. Wann darf ich die geerbte Immobilie verkaufen?
Erst wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Der Besitz allein reicht nicht aus.
2. Was, wenn ich noch keinen Erbschein habe?
Dann dürfen Sie noch nicht verkaufen. Alternativ kann ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll genügen – lassen Sie sich hierzu rechtlich beraten.
3. Kann ich als Miterbe allein verkaufen?
Nein. Ein Verkauf durch eine Erbengemeinschaft ist nur mit Zustimmung aller Beteiligten möglich.
4. Wie lange dauert es von Erbschein bis Verkauf?
Das hängt von der Bearbeitungszeit des Gerichts und der Grundbuchstelle ab – in der Regel mehrere Wochen bis wenige Monate.
5. Was kostet der Erbschein?
Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert. Für eine Immobilie mittlerer Größe liegt der Betrag meist im unteren dreistelligen Bereich.
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